二手房买卖常见问题解答

1、在二手房交易中如何在合同中约定税费的承担？
二手房交易中的税费是由相关的法规及政策规定的，对于由谁交纳是非常明确的，但是卖方经常要求其售房价格是自己实收价，而不包括税费，这样税费就存在争议了，因此必须在合同中约定税费的承担方式或变更售房款的价格。另外，二手房交易税费变化比较大，存在签订时双方都没有预料到的税费，但在过户时却已经开始征收了，这种情况经常导致买卖双方发生争议，税费由谁来交，因此对于税费买卖双方应明确处理的方式。

2、卖方不想卖房了，买方交给中介的定金能要回来吗？
卖方不想卖房，中介公司居间服务事项没有完成，因此无权收取报酬。中介公司收取的定金应当按照定金的法律规定执行，即中介公司应该返还定金，除此之外，卖方应承担返还一倍定金的责任。

3、中介公司能代理买卖双方吗？
合同法中并没有禁止代理人不得代理买卖双方的规定，但是实际上买卖双方存在利益冲突，代理人代理买卖双方可能会侵害另一方的利益，有些行业是禁止代理利害冲突双方的。有些中介公司在买卖双方之间的作用不是中间介绍，而是双方代理。也就是说，中介公司在房屋买卖法律关系中，即代理买方、又代理卖方。这是法律严格禁止的。

4、中介公司收购房屋并出售合法吗？
在二手房交易中，中介公司为了赚取房屋差价的利润，不让买卖双方见面，对买方说他们已将房主的房屋收购，现在的房屋是他们自己的，他们有权出卖房屋。中介公司如果按照法律规定从房主那里购买了房屋并办理了过户手续、取得了中介公司名下的房屋所有权证然后再将该房屋以自己的名义出售，这是合法的行为。但是没有任何一家中介公司会这么做，因为这样做就会产生交易过户的两次税费，中介公司是绝不会做这种事情的。中介公司所谓的收购在法律上是不成立的，实际上在办理过户手续时就一目了然了：中介公司仍以卖房人的名义与买方签订买卖合同，而不是以自己的名义出售，因为中介公司不是所售房屋合法的产权人，按照规定，没有产权证的房屋是不能买卖的，中介公司自己没有产权证，当然不能以自己的名义买卖，权利的主体不一致， 中介公司也不能处分别人的财产， 中介公司对所出售的房屋没有处分权， 因此中介公司只能持卖方的房屋所有权证办理过户手续，只不过中介公司办理了公证委托书，由卖方委托中介公司卖房。因此事实上中介公司所述的收购房屋卖自己的房子是不可信的，这时买方仍重点审查卖方人的自然情况及委托书的授权范围，否则可能导致无法办理过户或买卖合同无效，买方受损。

5、二手房交易如何解决正在出租的房屋问题？
有些二手房在转让时，该房屋被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产，可能会产生纠纷。因为合同法认可 “ 买卖不破租赁 ” ，也就是说房屋买卖合同签订后，房屋所有权发生转移，但是租赁合同对承租人仍然有效，承租人可继续承租该房屋，买房人不能对抗在先成立的租赁合同。另外，卖方在出售该房屋时，同等条件下承租人有优先购买权。以上两点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。因此，在签订二手房买卖合同时，买方一定了解房屋出租的情况，并对租赁问题进行约定。

6、购买二手房时是否应关注土地剩余的使用年限？
二手房买卖中买受人应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有 40 年，房主已使用十来年，对于买受人来说还有 30 年的土地使用年限， 30 年后还需补交土地出让金，这样无疑是增加了房屋总的价款，因此买房时买方应将土地剩余的使用年限作为一个考虑的因素。

7、如何解决二手房交易过程当中的物业管理费用拖欠问题？
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及天然气、暖气费、水、电费用长期拖欠，尤其是某些高档住宅，物业管理费用比较高，几年下来拖欠一二十万，如果买受人不知道拖欠物业的情况，购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。因此，建议买房人在办理过户前即结清所有的费用，或者在合同中约定，交接之前产生的一切费用由卖方承担，交接之后产生的费用由买方承担。

8、未取得产权证签订房屋买卖合同有效吗？
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条以及相关的广州市房地产转让的有关规定，的确规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但是，法律法规并没有规定在没有取得房屋产权证时，签订的房地产买卖合同为无效。《城市房地产管理法》第三十七条的规定未取得权属证书不得转让是行政管理的规定，即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户手续，但买卖双方签订合同时在合同中注明了双方对这一规定完全知晓，也知道只有取得房屋所有权证才能办理过户，是双方真实意思的表示，因此认定双方签订的合同合法有效，这是符合合同法精神的。但目前对于未取得产权证出售房屋的情况，法院的处理方式也不一样，有的法院认为双方签订的合同是无效的，因此请买卖双方注意诉讼当中的风险。

9、办不下来房产证房屋买卖合同有效吗？
目前法院对于没有产权证即签订买卖合同并约定产权证办理下来后办理过户手续的二手房买卖案件倾向于认定合同有效，现在也有越来越多的案例按此处理，但是对于签订合同时没有房产证，卖方最终也不可能取得房产证的情况下，导致买方无法取得房产证，买方的合法权益无法得到法律保护 , 一般认定买卖合同无效，判决将买方或中介公司将已收的房款返还给买方。

10、夫妻一方擅自将房屋出售有效吗？
在夫妻关系存续期间购买的房屋属于夫妻共有财产，按照婚姻法及其司法解释的规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。按照最高人民法院民法通则的司法解释，处分共同财产应经财产共有人同意，否则一般认定处分行为无效，但第三人是善意、有偿取得，则应保护第三人的权益。一般在夫妻关系存续期间一方处分房产，第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。第三人在房屋买卖过程中只要尽了相应的注意义务，按普通人的生活常识和认知能力，有理由认为夫或妻一方可全权处理房屋，那么就无需进一步了解夫或妻另一方对出卖房屋的意思表示，在第三人付了房款并实际占有房屋且办理了房屋所有权的情况下，不知情的另一方就不能再向第三人主张权利，但可以向过错方主张赔偿。如果出售房屋的夫或妻一方与第三人恶意串通，以假买卖形式转移财产，那么第三人不能认为是善意的，财产受损害一方可以要求第三人返还房屋。如果第三人是善意的，从法律适用的社会效果的角度考虑，若判令买卖协议无效，不利于保护正常的房产交易秩序及交易安全，会增加交易的成本，不利于商品的快速流转，与市场经济的原则相悖。现在的司法实践一般对于在夫妻关系存续期间一方转移财产未经另一方同意都会保护善意第三人的权益。